İpotek kredileri verirken, bankaların borçlu için masrafları kendilerine ait olmak üzere bir sigorta poliçesi satın almaları gerekecektir. Dahası, sadece gayrimenkulü değil, aynı zamanda borç verenin yaşamını ve sağlığını ve hatta tıbbi muayene masraflarını da sigortalamak zorunda kalacaklar. Ancak, kredinin faiz oranına yeni harcamalar dahil edileceği için, vatandaşlara yönelik ipotekler özellikle fiyatta düşmeyecek. Ancak prosedür daha şeffaf hale gelecektir - borçlu ipoteğin tam maliyetini, şu anda olduğu gibi belgeleri imzalarken değil, derhal öğrenecektir. Bu, farklı bankaların tekliflerini tam olarak karşılaştırabileceği anlamına gelir.
Rusya Bankası, Başkan'ın ipotek kredilerinin maliyetini düşürmek için önlemler alma emri doğrultusunda geliştirilen yeni bir ipotek sigortası konseptini açıkladı. Sigorta maliyetleri, bir ipoteğin toplam maliyetinin bileşenlerinden biridir ve genellikle onu önemli ölçüde artırır. Aynı zamanda, vatandaşlar sadece sigorta ürününün kendisini değil, aynı zamanda belirli bir sigortacının sigorta poliçelerinin tanıtımı ve satışı için acentenin bankaya% 40'a ulaşabilen komisyonunu da ödemek zorunda kalıyor.
Nasıl çalışır
Şimdi, İpotek Yasasına göre, vatandaşların edinilen mülkü sigortalaması gerekiyor. Çoğu zaman, kaza ve hastalıklara karşı da sigorta satın almanız gerekir: kanunen zorunlu değildir, ancak uygulamada bankalar faiz oranını çıkarıldığında düşürür. Borçlu, sigorta masraflarını öder.
Bir borçlu, bir sigorta poliçesini yalnızca bir banka tarafından akredite edilmiş bir sigortacıdan satın alabilir ve çoğu zaman, bu listeden bir şirket seçerken, ipotek için başvuran bir banka çalışanının tavsiyesi ile yönlendirilir.
Tercihli ipoteklerin eyalet programındaki değişiklik geliştiricileri kurtaracak mı?
Merkez Bankası'nın da belirttiği gibi, şu anda Rusya ipotek sigortası pazarı oldukça yoğunlaşmış durumda. Üzerinde yaklaşık 16 sigorta şirketi aktiftir. 2019'da 8 milyondan fazla sözleşme kapsamında yaklaşık 42 milyar ruble topladılar. Aynı zamanda, sözleşmelerin büyük kısmı (% 80'den fazlası) sadece beş sigorta kuruluşu tarafından imzalanmıştır.
Bu durum, ipotek piyasasının mevcut yoğunlaşmasının bir sonucudur: Mevcut sözleşmelerin toplam sayısının% 83'ü (4,3 milyon) en büyük beş bankanın kredi portföyündedir.
Merkez Bankası'nın hesaplamalarına göre 2019 yılında verilen ipotek kredisi oranı ortalama% 9,94, kredinin tam maliyeti (sigorta dahil)% 11,41 oldu. Gerçek sigorta maliyeti, yılda yaklaşık 16 bin ruble olan ipotek miktarının ortalama% 0,74'üdür.
Aynı zamanda, borçlu kredinin tam maliyeti hakkında hemen bilgi alamaz. Sözleşmenin imzalanmasından hemen önce, kredi başvurusu onaylandıktan sonra mülk seçildikten ve gerekli tüm belgelerin işlenme masrafları ödendikten sonra kendisine duyurulur. Bir ipotek için banka seçme aşamasında, borçlu yalnızca kredinin faiz oranına odaklanabilir.
Kimin sigortaya ihtiyacı var
Örneğin, Rusya Merkez Bankası'nın kilit oranındaki düşüş nedeniyle geçen yıl olduğu gibi faiz oranı düşerse sigorta fiyatı değişmez. Bu nedenle, bir ipotek kredisinin toplam maliyeti içinde sigorta maliyetlerinin payı sadece artmaktadır.
Merkez Bankası, ipoteklerdeki sigorta ödemelerinin seviyesinin son derece düşük olduğunu (2019'da, teminat sigortasında toplanan primlerin yalnızca% 3'ü ve hayat ve sağlık sigortası primlerinin% 15'i) sigorta ödemeleri olduğunu ve Sigortacılar (% 85-97), sigorta poliçelerinin tanıtımı ve satışı için (çoğunlukla alacaklı bankasıdır), işletme giderlerini karşılamak ve sigortacının karını karşılamak için acente ücretlerini ödemeye gönderilir.
COVID-19, yeni binalarda daire satın alanların tercihlerini değiştirdi
Tüm Rusya Sigortacılar Birliği başkan yardımcısı Viktor Dubrovin, istenirse, borçlu, komisyonun ödenmesinden kaçınarak banka dışında sigorta satın alabileceğini belirtti. Ona göre, gayrimenkulün zorunlu sigortası için tarifesi, bir kural olarak, bir ipotek kredisindeki borç miktarına eşit olan, sigortalanan miktarın ortalama% 0,1'i kadardır. Böyle bir kredinin ortalama büyüklüğünün 2,5 milyon ruble olduğu düşünüldüğünde, ilk yıl sigorta bedeli 2,5 bin ruble olacak. İkinci ve sonraki yıllarda borcun azalmasıyla orantılı olarak azalacaktır.
Gönüllü hayat sigortası tarifesi büyük ölçüde borçlunun yaşına bağlıdır ve% 0,18 ile% 0,6 arasında, yani ortalama olarak ilk yıl yaklaşık 7-10 bin ruble arasında değişmektedir. Bazı bankalarda bu sigortanın reddi ipotek faizini hiçbir şekilde etkilemeyecek, bazılarında ise maliyeti% 0,5-1 oranında artırabilir.
Aynı şirket "Ipoteka. Tsentr" e göre, hayat ve tapu sigortasının reddedilmesi, kredi oranının ortalama% 2'den% 7'ye çıkmasına neden olacak.
Viktor Dubrovin, ajans komisyonunun büyüklüğünün büyük ölçüde değiştiğini ve% 10 ila 40 arasında değişebileceğini söyledi. “Bu mantıklı, çünkü bir kredi kurumu belirli bir işi üstleniyor: bir sigortacı seçmek, bir sigorta ürünü oluşturmak, danışmalar, belge dolaşımı. Birçok banka, zararların ödenmesine katılım da dahil olmak üzere sigorta konusunda tam bir işbirliği yapmaktadır”dedi.
Merkez Bankası, aynı zamanda ipotek sigortasıyla en çok ilgilenen banka olduğunu belirtiyor. Sigortalı bir olay meydana geldiğinde, para ona gidecektir - sigortalının ipotek borcunu ödemek için.
Öte yandan, borçlular, banka faiz oranını yükseltse bile sigortayı her fırsatta reddediyor - bazı durumlarda, sigorta maliyeti faiz tasarrufunu aşıyor. İpoteklere ek olarak, sigorta sözleşmeleri (hem mülk hem de yaşam ve sağlıkla ilgili) Rusya'da hala son derece nadirdir.
"Genel olarak, borçlunun menfaati, daha çok bir sigorta şirketi seçmek, bir sigorta şirketi ile bir poliçe maliyeti hakkında müzakere etmek, bir kredi sözleşmesine ek olarak bir sigorta sözleşmesi hazırlamak ve sonuçlandırmak ve Sigortalı bir olayın meydana gelmesi üzerine sigorta ödemesi tutarının ödenmesi. Bireysel bir ipotek borçlusu, sigortacıdan en iyi fiyat koşullarını elde etmek için yeterince güçlü bir pazarlık pozisyonuna nadiren sahiptir veya bir sigortacının anlaşmazlığı durumunda dışarıdan yardım almadan zarar ödeme sürecine etkin bir şekilde katılır. Pek çok vatandaş için bu prosedürler, bir ipotek kredisi alma ve sonra geri ödemeyle ilişkili halihazırda stresli olan yaşam aşamasının gereksiz bir komplikasyonudur. "Dedi.
İpotek ucuzlayacak mı
Düzenleyici, bir sigorta sözleşmesinin borçlu tarafından değil, banka tarafından imzalanmasının fiyatta düşüşe yol açacağını beklemektedir. Birincisi, banka bir defada bütün bir borçlu havuzunu sigortalar ve daha düşük maliyetli poliçeler için pazarlık yapabilecektir. İkincisi, bunu veya bu sigortacı geliştirme ihtiyacı kendiliğinden ortadan kalkacağından, bankalara bir acente komisyonu ödemek zorunda kalmayacaksınız. Merkez Bankası'nın hesaplamalarına göre, önerilen yaklaşım uygulanırsa 2019'da bir ipotek maliyeti yüzde 0,15-0,67 puan daha düşük olacaktır.
İmtiyazlı ipotekler emlak piyasasını destekleyecek mi?
Bununla birlikte, yeni kavramı tartışırken bile, Tüm Rusya Sigortacılar Birliği ve Rusya Bankalar Birliği, Rusya Bankası Başkanı Elvira Nabiullina'ya ortak bir itiraz göndererek, “bu tür bir sigortanın maliyeti ancak kredi faiz oranındaki artışla telafi edilebilir. Rus Bankalar Birliği olası büyümeyi 0,5-1 puan olarak tahmin etti.
“Borçlular maalesef değişen koşullardan yararlanamayacak. Masraflar, örneğin faiz oranını yükselterek, borçlunun masraflarını karşılayacak olan bankalar tarafından karşılanacaktır. Ipoteka. Tsentr Genel Müdürü Olga Bazhutina, yeni ipotek sigortası planı dikkate alındığında kredilerin faiz oranları yaklaşık 0,3-0,5 puan artabilir”dedi.
Viktor Dubrovin, oranın ne kadar artacağını söylemek hala zor. “Mortgage oranı çok rekabetçi bir hikaye ve hükümet tarafından sürekli olarak hedefleniyor. Büyük olasılıkla, kaybedilen kar doğrudan ipotek maliyetine aktarılmayacak”dedi.
Tüm Rusya Sigortacılar Birliği, maliyetleri değiştirmek yerine, devletin bir sigorta ürünü için asgari bir standart oluşturması ve tüm bilgilerin tüketiciye açıklanmasını kontrol etmesi gerektiğine inanmaktadır. Ve kendisi hangi ürünü ve nereden satın alacağını seçebilecek.
Buna karşılık Merkez Bankası, "sigortacılarla yüksek bir iletişim sıklığını sürdürmek için sigorta poliçelerinin satın alınması için borçluların mevcut uygulamasını sürdürmenin uygun olmadığı" kanaatindedir.
Bağımsız finans danışmanı Natalya Smirnova, kilit faiz oranındaki düşüş eğilimi göz önüne alındığında, ipoteğin fiyatlarında bir artış olmayabileceğini söylüyor.
“Muhtemelen% 4'lük kilit oranı görebiliriz ve koşullar değişmeyecek, fiyatta önemli bir artış olmayacak. Ayrıca pandemi sırasında bankaların satın alma gücünde bir düşüş yaşadığını unutmamalıyız, bu yüzden şimdi oranları çok fazla yükseltmek mantıksız olur, aksi takdirde potansiyel müşterileri kaybetme riski vardır.
Borçlu ne alacak
Böylece, mülk sigortasına ek olarak, vatandaşların hayat ve sağlık sigortası poliçesi satın almaları zorunlu hale geliyor. Konsept, sigortalı risklerin minimum listesini belirtir. Örneğin mülk sigortasında yangın, patlama, su baskını, doğal afetler, üçüncü şahısların hukuka aykırı eylemleri, yapısal kusurlar sonucu oluşan kayıp veya hasardır. Hayat ve sağlık sigortasında - engellilik grubu I veya II'nin atanması, borçlunun bir kaza veya hastalık sonucu ölümü.
Sözleşmenin imzalanmasından önce, sigorta şirketi vatandaşı tıbbi muayeneye gönderebilir - eğer sözleşme daha sonra yapılırsa, masrafları banka tarafından karşılanır.
Bir yandan, bu iyi, çünkü sağlık sorunları durumunda, sigorta ipotek ödemelerini karşılayacak ve ölüm durumunda aile tahliye tehdidi altında olmayacak.
“Borçlular para biriktirmek için sigortayı reddedemeyecekler ve sonuç olarak ipoteği ödeyecek hiçbir şeyin olmadığı bir durumda bulamayacaklar ve durum düzelmezse aile bir apartman dairesini kaybedebilir (ipotek tatilleri uzun süre sağlanmaz). Ve borçlunun kesinlikle risklerden korunduğu ortaya çıktı”diyor Natalya Smirnova.
Öte yandan, sigortayı reddedemeyeceksiniz ve ipotek tamamen geri ödenene kadar uzun yıllar boyunca kredinin gövdesine dikilmiş olarak ödemek zorunda kalacaksınız. Doğru, sigorta maliyeti dağıtılacak ve buna göre o kadar da fark edilmeyecek. Şimdi yılda bir kez ödeniyor, artı ipotek ödemeleri ve bu tür harcamalar genellikle bütçeye duyarlı.
Şimdi, kredinin erken geri ödenmesiyle, kalan ay sayısı ve sigorta komisyonları çıkarıldıktan sonra sigortanın bir kısmı iade edilebilir. Veya iade etmeyebilirsiniz, bu durumda poliçe ödenen yılın sonuna kadar geçerli olacaktır. Artık, sigorta bedeli ipotek faizine benzer şekilde dağıtılacağı için, son erken ödeme ile otomatik olarak sona erecektir.
Kredi faiz oranlarına sigorta bedeli hemen dahil edileceği için vatandaşların farklı bankalarda ipoteğin tam maliyetini karşılaştırması kolaylaşacaktır. Ve bu belki de reformun tek gerçek artısıdır.